Altından çıkan gayrimenkule yöneldi

TÜRKİYE Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından düzenli olarak yayımlanan Hanehalkı Beklenti Anketi’nin nisan ayı sonuçları, yatırımcı eğilimlerinde çarpıcı bir değişimi gün yüzüne çıkardı. Anketteki ‘yatırım tercihleri’ sorusuna mart ayında yüzde 55.2 oranında “Altın alırım” yanıtı verilirken, bu oran nisanda yüzde 48.8’e geriledi. Buna karşılık, aynı dönemde “Gayrimenkul alırım” diyenlerin oranı yüzde 28.5’ten yüzde 33.4’e yükseldi. Açıklanan resmi veriler, hanehalkının portföyündeki altın ağırlığını azaltarak, birikimlerini kalıcı bir varlık olan konuta yönlendirmeye başladığını ortaya koydu. Yatırımcıların rotasını yeniden gayrimenkule çevirmesinde, altının ev sahibi olma yolunda geleneksel bir ‘ara yatırım aracı’ olarak işlev görmesi ve hedeflenen birikime ulaşıldığında kârın realize edilmesi büyük rol oynadı.YILIN ZİRVESİHanehalkının portföyündeki ağırlığı altından gayrimenkule kaydırma eğilimi, Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) açıkladığı nisan ayı konut satış istatistiklerine de doğrudan yansıdı. Beklenti anketlerindeki yön değişimini sahada tescilleyen resmi verilere göre; Türkiye genelinde konut satışları nisan ayında bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 2.6 oranında artarak 126 bin 808'e ulaştı ve son dört ayın zirvesine çıkarak yılın en yüksek seviyesini gördü. Yatırımcıların adımlarını kanıtlayan bir diğer çarpıcı detay ise banka kredili alımlarda yaşandı. İpotekli konut satışları, aynı dönemde yıllık bazda yüzde 40.5 gibi yüksek bir oranda artarak 25 bin 771'e fırladı. Piyasayı yeniden canlandıran bu istatistikler, altın bozduran veya birikimini hedeflenen seviyeye ulaştıran yatırımcının, beklemeden hızla konut alımına geçtiği şeklinde yorumlanıyor.YATIRIM DAVRANIŞINDA YÖN DEĞİŞİMİ YAŞANIYOR İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, hanehalkının yatırım eğilimindeki bu keskin değişimi piyasalar açısından yapısal bir dönüşüm olarak yorumladı. Altın tercihindeki gerilemenin sadece kâr realizasyonu ile açıklanmasının eksik kalacağını vurgulayan Prof. Dr. Hepşen, “Evet, altında güçlü yükseliş sonrası bir çözülme var. Ama daha önemlisi şu; hanehalkı artık sadece koruyan değil, aynı zamanda nakit akışı üreten bir varlık arıyor” değerlendirmesinde bulundu. Altının bu noktada pasif kaldığına, gayrimenkulün ise kira geliri ile daha aktif bir pozisyon sunduğuna dikkat çeken Hepşen, “Yüksek enflasyon beklentisi de bunu hızlandırıyor. Bu yüzden bu kayma, kısa vadeli bir hareketten çok yatırım davranışında yön değişimi gibi duruyor” dedi. SIÇRAMA DEĞİL, SEÇİCİ HAREKETGayrimenkule yönelen talebin piyasaya yansımalarının homojen olmayacağının altını çizen Prof. Dr. Hepşen, mevcut finansman koşullarına işaret etti. Konutu cazip kılan unsurun tek başına fiyat artışı olmadığını belirten Hepşen, piyasadaki hareketlilik beklentisini şu sözlerle özetledi: “Bu yön değişimi talebi artırır ama herkese aynı şekilde yansımaz. Talep var ama erişim sınırlı diye düşünülebilir. Finansman tarafı hâlâ dar olduğu için piyasada genel bir sıçrama değil, seçici bir hareket beklemek gerekir. Doğru lokasyon, güçlü kira potansiyeli ve erişilebilir fiyatlı konutlar daha hızlı ayrışır. Bugün konutu cazip kılan; kira getirisi, enflasyona karşı koruma ve alternatiflerin sınırlı kalmasının birlikte değerlendirilmesidir.”NAKİT GÜCÜ OLAN İÇİN FIRSATPiyasaya giriş zamanlaması açısından yatırımcı profilleri arasında belirgin bir ayrışma yaşandığını ifade eden Prof. Dr. Hepşen, bugünkü koşulların peşin alım gücü yüksek olanlara avantaj sağladığını vurguladı. Hepşen, finansman erişimindeki zorlukların rekabeti düşürdüğünü belirterek, süreci şöyle değerlendirdi: “Nakit gücü olan yatırımcı için bugünün koşulları belirli bir avantaj yaratıyor. Çünkü kredili alım sınırlı, rekabet daha düşük. Bu da doğru ürüne daha makul seviyelerden girme imkanı sağlıyor. Ama krediye bağımlı kesim için aynı şey geçerli değil. Bu yüzden fırsat penceresi var ama dar aslında. Yani, herkese açık değil. Önümüzdeki dönemde finansman koşulları belirleyici olacak.”YATIRIMCI KÂRINI REALİZE EDİP SOMUT VARLIĞA YÖNELİYOR Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, TCMB verilerinin vatandaşın yatırım algısında önemli bir yön değişimine işaret ettiğini belirtti. Altındaki güçlü yükselişin ardından piyasada oluşan yeni eğilimi değerlendiren Çekici, “Altının güçlü yükselişi sonrası bir kısım yatırımcının kârını realize ederek daha kalıcı ve somut varlıklara yönelme eğilimini güçlendirdiğini gösteriyor” dedi.Sektördeki bu yönelimin henüz geniş tabanlı bir talep patlaması olarak okunmaması gerektiğine dikkat çeken Çekici, sözlerini şöyle sürdürdü: “Nitekim TÜİK verilerine bakıldığında, satış performansı ilk çeyrekte geçen yılın aynı dönemiyle başa baş seyrediyor. Burada özellikle ilk el konut üretimini ve yeni projeleri destekleyecek finansman modelleri kritik önem taşıyor. Çünkü sektör açısından sürdürülebilir büyüme; yalnızca el değiştiren mevcut stokla değil, yeni konut üretiminin devam etmesiyle mümkün.”FİYATLAR DENGELENDİKonut piyasasındaki güncel durumu değerlendirirken fiyat ve kira verilerinin birlikte ele alınması gerektiğini vurgulayan GYODER Başkanı, piyasadaki mevcut ayrışmayı şu verilerle açıkladı: “Mart 2026’da konut fiyatları yıllık bazda nominal yüzde 26.4 artarken reel olarak yüzde 3.4 geriledi. Buna karşılık yeni kiracı kira endeksi yıllık nominal yüzde 34.4, reel olarak yüzde 2.7 arttı. Yani fiyatların reel olarak görece dengelendiği, kira tarafında ise güçlü seyrin sürdüğü bir dönemden geçiyoruz.”Doğru lokasyonda ve doğru fiyatla alınan gayrimenkulün yatırım cazibesini koruduğunu belirten Çekici, “Kira getirisi ve uzun vadeli değer artışı birlikte düşünüldüğünde konut hâlâ güçlü bir yatırım aracı. Ancak burada sektörün sağlıklı büyümesi açısından asıl önemli başlık; ilk el konut satışlarının ve yeni üretimin yeniden ivme kazanması. Çünkü Türkiye’nin ihtiyacı sadece yatırım talebini değil, aynı zamanda erişilebilir yeni konut arzını da artırmak” diye konuştu. FIRSAT PENCERESİ KADEMELİ OLARAK AÇILIYORPiyasada oluşan fırsat ortamına ve finansmana erişimin belirleyici rolüne dikkat çeken Neşecan Çekici, hanehalkının 12 ay sonrası konut fiyat artış beklentisinin yüzde 35.23 seviyesinde bulunduğunu hatırlattı. “Bugün gayrimenkulde fırsat penceresinin kademeli olarak açıldığını söyleyebiliriz" diyen Çekici, kredi kanalında başlayan hareketliliğe şu sözlerle dikkat çekti: “Mart 2026’da ipotekli satışlar yıllık yüzde 35.9 artarak 25 bin 978 adede çıktı; bu durum kredi kanalında sınırlı da olsa bir hareketlenme başladığını gösteriyor.”Söz konusu pencerenin kalıcı ve sağlıklı bir talebe dönüşmesi için yeni mekanizmaların şart olduğunu belirten Çekici, değerlendirmesini şu sözlerle tamamladı: “Önümüzdeki dönemde özellikle ilk el konut üretimini destekleyecek kredi ve sermaye piyasası mekanizmalarının devreye girmesi halinde, yastık altındaki, faizdeki ve dövizdeki birikimin yeni konut üretimine yönelmesi daha görünür hale gelebilir. Bu da hem arzın artmasına hem de kentsel dönüşümün hızlanmasına katkı sağlar.”KADEMELİ VE ZAMANA YAYILAN BİR TALEP GÖRECEĞİZ Söz konusu eğilimin piyasada ani ve sert bir patlama yaratmayacağını vurgulayan GİSP Başkanı Işıl Dinçer ise, talebin daha dengeli ve zamana yayılarak güçleneceğinin altını çizdi. Piyasanın homojen olmadığına dikkat çeken GİSP Başkanı, süreci şu sözlerle anlattı: "Fiyatlar tarafında kısa vadede hızlı yükselişlerden çok, nominal artışların sınırlı kaldığı ve reel dengelenmenin sürdüğü bir süreç öne çıkıyor. Burada en kritik nokta, lokasyon, proje kalitesi ve ulaşım imkânlarına bağlı olarak ciddi bir ayrışma yaşanmasıdır. Kira getirisi tek başına düşük seviyelerde olsa da, orta ve uzun vadeli değer artışı dikkate alındığında konut, yatırım aracı olarak cazibesini korumaktadır." SEÇİCİ OLUNMALIİçinde bulunulan dönemi genel bir alım furyasından ziyade "seçici yatırımcılar için önemli bir fırsat aralığı" olarak tanımlayan Dinçer, yüksek finansman maliyetlerine karşı seçici olunması gerektiği konusunda uyardı. Son bir-iki yılda fiyatların reel olarak baskılanmasının alıcı lehine bir zemin oluşturduğunu belirten Dinçer, değerlendirmesini şöyle tamamladı: "Satıcı tarafında pazarlık payının artması ve bazı segmentlerde oluşan stoklar alıcıya avantaj sağlıyor. Gayrimenkul piyasasında bir fırsat penceresinin açıldığını söylemek mümkün; ancak bu fırsat doğru lokasyon, doğru fiyat ve doğru proje seçimiyle değerlendirildiği ölçüde anlam kazanacaktır. Orta vadede finansman koşullarının normalleşmesiyle birlikte, bugünden alınan nitelikli varlıkların daha yüksek değer artışı potansiyeli taşıması beklenmektedir."